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여기서 PH는 주택가격이고, Y 는 소득, 학군,·‥…, Z2 는 입지적 속성을 나타낸다. 참고로 신축주택인 경우 공급이 단기적으로 고정되어 있으나 중고주택의 공급은 가변적이다. 주택의 공급함수는 SH = f(PH ; ΔH, Z 는 핵가족 등 가구의 특성을 반영하는 변수이다. . 서울시의 주택가격은 물리적 속성보다는 중심지와의 거리, Y, 여기서 ΔH 는 중고주택의 감소폭을 나타내며, R), 년수 등의 물리적 특성과 교통, PL, Z, 추정치의 신뢰성을 높히기 위해서는 적절한 함수형태를 선택하는 것이 무엇보다 중요하다. F와 T는 각각 주택 금융과 주택관련 세율이며 I 는 이자율이다. 주택가격의 결정 원론적으로는 주택의 공급과 수요에 의해 결정되지만 실제로는 주택이 지니고 있는 복합적 특성에 의해 결정된다. ,ip 제 7 장 주택경제 임대를 제외한 주택의 수요에 영향을 미치는 외생변수는 다음과 같다: DH = f(PH ; ΔS, PL과 PM 은 각각 토지가격과 건축자재가격이다. <그림 7-1>에서 주택시장의 균형은 수요곡선(DH)와 단기 공급곡선 ......

 

 

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제 7 장 주택경제

 

임대를 제외한 주택의 수요에 영향을 미치는 외생변수는 다음과 같다: DH = f(PH ; ΔS, Y, Z, F...

 

임대를 제외한 주택의 수요에 영향을 미치는 외생변수는 다음과 같다:

DH = f(PH ; ΔS, Y, Z, F, T, I),

여기서 PH는 주택가격이고, ΔS는 노년층의 증가 등 인구구조의 변화를 나타내며, Y 는 소득, Z 는 핵가족 등 가구의 특성을 반영하는 변수이다. F와 T는 각각 주택 금융과 주택관련 세율이며 I 는 이자율이다.

주택의 공급함수는

SH = f(PH ; ΔH, PL, PM, R),

여기서 ΔH 는 중고주택의 감소폭을 나타내며, PL과 PM 은 각각 토지가격과 건축자재가격이다. R 은 정부의 규제 및 행정절차의 정도를 측정하는 변수이다. 참고로 신축주택인 경우 공급이 단기적으로 고정되어 있으나 중고주택의 공급은 가변적이다.

<그림 7-1>에서 주택시장의 균형은 수요곡선(DH)와 단기 공급곡선(SsH)이 만나는 곳에서 달성되며 이떄 주택가격은 PH0에서 형성된다. 주택수요가 증가하면 수요곡선이 DH` 로 이동함으로써 단기적으로는 주택의 균형가격이 PHs 로 증가하지만 장기적으로 주택공급도 늘어남에 따라 DH`와 SLH 가 만나는 PHL에서 안정화된다.

주택가격의 결정 원론적으로는 주택의 공급과 수요에 의해 결정되지만 실제로는 주택이 지니고 있는 복합적 특성에 의해 결정된다. 즉, 규모, 구조, 년수 등의 물리적 특성과 교통, 환경, 공공시설 등의 입지환경적 요인에 의해서 결정된다:

PH = f(Z1, Z2,·‥…, Q),

 

여기서 Z1 는 주택의 물리적 속성을, Z2 는 입지적 속성을 나타낸다. Q는 환경의 질적수준을 측정하는 지표이다. 환경경제학에서 공부했듯이 시장이 존재하지 않는 대기질의 가치를 추정하기 위하여 Hedonic price(암묵가격) 방법을 사용할 때 위에서 제시한 주택가격방정식을 추정하게 되며, 추정치의 신뢰성을 높히기 위해서는 적절한 함수형태를 선택하는 것이 무엇보다 중요하다.

서울시의 주택가격은 물리적 속성보다는 중심지와의 거리, 학군, 역세권 등과 높은 상관을 보이고 있으며, 대구시에서는 상대적으로 건축년도, 시공회사 등 물리적 속성에 의한 영향이 더 크다고 볼 수 있다.

 

 

 

 

 

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