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보험회사, 투자가치 [ 시장가치가 된다. 투자준거란 투자대상의 채택가능성을 결정하는 기준을 의미한다. (4) 정부 정부는 과세정책이나 기타 수단을 통하여 투자부동산의 가치에 영향을 주고 있다. 지렛대효과는 투자자들의 위험-수익의 관계를 증폭시키는 역할을 한다. 그리고 시장가치란 공정한 매매를 보장할 수 있는 모든 조건이 충족된 공개경쟁시장에서 성립될 가능성이 가장 많은 가격을 말한다. ③ 3단계 : 비용편익분석 부동산투자로부터 기대되는 편익과 비용을 분석한다. 지분투자자의 형태로는 개인, 세전현금수지,2) 지분복귀액의 계산(순/미자) 투자자들은 부동산을 일정기간 보유하다가 다시 처분하는 수가 많은데, 순현가가 (-)일 경우에는, 투자에 영향을 주는 법적, 세제적 환경도 포함된다. [참고] 지렛대효과(leverage effect) 타인자본을 이용함으로써 투자자는 자기자본에 대한 수익률을 증대시킬 수 있다. 중요한 대출자는 은행, 주식회사, 어림셈법 과 비율분석법, 관리사, 회계사, 평가사, 영업소득세와  ......

 

 

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부동산학 업로드 부동산투자분석

 

[부동산학] 부동산투자분석

 

부동산투자분석

부동산투자분석에는 현금수지의 측정이 필수적이다. 매기간의 세후현금수지와 기간말의 세후지분복귀액을 구하기 위해서는, 영업소득세와 자본이득세를 계산해야 한다. 부동산투자분석기법에는 할인현금수지분석법(순현가법과 내부수익률법), 어림셈법 과 비율분석법, 시장가치의 평가기법이 있다.

 

1. 부동산투자분석의 과정

1) 시장참여자

(1) 지분투자자(equity investor)

지분투자자는 부동산투자에 대한 궁극적인 의사결정을 하는 주체이다. 지분투자자의 형태로는 개인, 주식회사, 합자회사 등 여러 가지가 있을 수 있다.

(2) 저당대출자(mortgage lender)

부동산시장의 두 번째 중요한 참여자는 저당대출자이다. 중요한 대출자는 은행, 보험회사, 신탁회사, 투자기금 등이 있다.

 

[참고] 지렛대효과(leverage effect)

타인자본을 이용함으로써 투자자는 자기자본에 대한 수익률을 증대시킬 수 있다. 이것을 ‘지렛대효과’라 한다. 지렛대효과는 투자자들의 위험-수익의 관계를 증폭시키는 역할을 한다. 다른 한편으로는 그만큼 위험도 증대시킨다.

 

(3) 임차자

임차자는 매기간마다 일정한 임대료를 지불하고 대상부동산에 대한 일시적 사용권을 매수한다. 임차자들이야말로 부동산투자에 대한 중요한 수입원이다.

(4) 정부

정부는 과세정책이나 기타 수단을 통하여 투자부동산의 가치에 영향을 주고 있다.

(5) 기타 시장참여자

기타 시장참여자로는 부동산중개사, 관리사, 평가사, 회계사, 상담사 등이 있다.

 

2) 부동산투자결정의 과정

(1) 투자결정의 단계(목환/비준/결)

① 1단계 : 투자자의 목적 파악

일반적으로 투자자의 목적은 ‘부의 극대화’에 있다고 가정한다.

② 2단계 : 투자환경의 분석

부동산투자환경에는 부동산시장의 상황뿐만이 아니라, 투자에 영향을 주는 법적, 금융적, 세제적 환경도 포함된다.

③ 3단계 : 비용편익분석

부동산투자로부터 기대되는 편익과 비용을 분석한다. 편익과 비용은 여러 가지 측면에서 측정될 수 있다. 하지만 가장 흔히 쓰이는 것은 현금수지에 의한 측정이다.

④ 4단계 : 투자의 타당성 판단

분석된 현금수지에 투자준거를 적용하여 투자의 타당성을 판단한다. 투자준거란 투자대상의 채택가능성을 결정하는 기준을 의미한다.

⑤ 5단계 : 투자결정

투자결정은 보통 다음의 두 가지 방법이 사용되고 있다. 하나는 기대수익률과 요구수익률을 비교하는 것이며, 다른 하나는 투자가치와 시장가치를 비교하는 것이다.

 

[참고] 투자가치와 시장가치

투자가치란 부동산소유로부터 기대되는 미래의 편익이 특정한 의사결정자에게 주는 현재의 가치이다. 그리고 시장가치란 공정한 매매를 보장할 수 있는 모든 조건이 충족된 공개경쟁시장에서 성립될 가능성이 가장 많은 가격을 말한다.

순현가가 (+)일 경우에는, 투자가치 ] 시장가치가 되고,

순현가가 (-)일 경우에는, 투자가치 [ 시장가치가 된다.

 

2. 현금수지의 측정방법

1) 영업수지의 계산(가유~순전후)

 

단위당 예상임대료

× 임대단위수

가능조소득(PGI)

- 공실 및 불량부채(V ＆ LA)

+ 기타 소득

유효조소득(EGI)

- 영업경비(OE)

순영업소득(NOI)

- 부채서비스액(DS)

세전현금수지(BTCF)

- 영업소득세(TO)

세후현금수지(ATCF)

 

영업수지(cash flow from operation)의 계산이란 부동산투자로부터 발생하는 현금수입과 현금지출을 측정하는 것을 말한다. 우측의 표는 영업수지의 계산절차를 나타내고 있다.

 

영업수지의 종류로는 가능조소득. 유효조소득, 순영업소득, 세전현금수지, 세후현금수지 등으로 구분할 수 있다.

 

 

2) 지분복귀액의 계산(순/미자)

 

투자자들은 부동산을 일정기간 보유하다가 다시 처분하는 수가 많은데, 처분으로 인한 차익은 지분투자자의 몫으로 되돌아온다. 이것을 ‘지분복귀액’이라 한다

 

매도가격(selling price)

- 매도경비(selling expense)

 

 

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